LE CAP FERRET, UN MARCHÉ IMMOBILIER D'EXCEPTION

Nichée sur la côte Atlantique, à une soixantaine de kilomètres de Bordeaux, la Presqu’île du Cap Ferret s’étend de Claouey au centre du Cap Ferret, entre plages océanes et rivages du Bassin. Ce territoire dévoile une succession de villages aux ambiances singulières, bordés de forêts de pins, de cabanes ostréicoles et de chemins sablonneux. Depuis une dizaine d’années, le Cap Ferret séduit une clientèle exigeante, à la recherche d’un lieu simple et préservé. Loin de l’agitation ostentatoire que l’on retrouve sur la Côte d’Azur, il incarne une autre idée du luxe : discret, naturel, profondément authentique. L’engouement a commencé avec le film Les Petits Mouchoirs, mais ce sont les grandes fortunes qui ont véritablement transformé le marché, venues ici retrouver une forme de liberté qu’elles ne trouvent plus dans leur quotidien citadin.

• L’évolution des prix : un marché structuré par la rareté

Ces cinq dernières années, les prix au mètre carré ont bondi de +45 %, portés par un effet Covid qui a, comme partout sur le littoral français, redéfini les priorités des acquéreurs. Avant 2020, le prix moyen au mètre carré pour une villa rénovée s’élevait à 13 000 €. En 2024, il se situe entre 20 000 et 25 000 €/m². Cette évolution est particulièrement visible sur les biens en première ligne. À titre d’exemple : une villa en première ligne à la Pointe aux Chevaux (village de Piquey) s’est vendue 2,5 M€ en 2019 ; sa voisine, en 2024, a trouvé preneur à 6,5 M€, soit une hausse de 160 %.

Cette tension est liée à une équation simple : la presqu’île du Cap Ferret s’étend sur 90 km², dont 50 % sont classés en forêt domaniale, donc inconstructibles. L’autre moitié, urbanisée, subit les effets de l’érosion. L’espace constructible diminue, l’offre se réduit, la demande reste forte. Résultat : les prix continuent de progresser.

• Une nouvelle clientèle, de nouveaux usages

Le profil des acheteurs a évolué aussi rapidement que les prix. Il y a vingt ans, la Presqu’île attirait surtout des familles bordelaises. Peu à peu, les Parisiens se sont installés, suivis aujourd’hui par une clientèle internationale, notamment belge, suisse ou anglaise, en quête d’une résidence secondaire. La plupart souhaitent repenser intégralement leur maison, quitte à démolir pour reconstruire ou engager de lourds travaux.

Les maisons s’agrandissent (250 à 350 m²) pour accueillir amis et familles, et les attentes montent en gamme. Les budgets travaux atteignent en moyenne 5 000 €/m² pour une villa dite “classique” et jusqu’à 7 000 €/m² pour une villa de haut standing. Les critères sont précis : minimum cinq chambres, une dépendance, une piscine chauffée et un jardin paysager.

Le marché se divise aujourd’hui en deux tendances :
- 50 % des acquéreurs recherchent une villa à rénover
- 50 % veulent une maison clé en main

Deux types de profils se distinguent :
- Des acquéreurs ultra fortunés, capables de payer très cher pour un bien qui coche tous leurs critères, tout en engageant des travaux pour élever encore le niveau de prestations
- Des acquéreurs au budget de 3 à 4 M€, qui optent pour un terrain autour de 2/2,5 M€, auquel ils ajoutent 1 M€ de travaux pour bâtir leur projet

• Quartiers prisés et rentabilité locative : les clés du marché

Certaines zones sont devenues emblématiques du marché local. Au Cap Ferret, le Triangle d’Or — entre le phare, le sémaphore et le Mimbeau — reste l’un des secteurs les plus recherchés, tout comme le quartier des Américains. Sur la Presqu’île, les villages de l’Herbe et du Canon gagnent du terrain, tandis que le front de mer, de Piquey au Ferret, concentre une forte activité sur les biens en première ligne.

Voici quelques biens représentatifs de cette demande et des localisations les plus prisées du moment :

Villa Les Grisets – Quartiers des Américains au Cap Ferret

EXCLUSIVITÉ - À quelques pas de la plage des Américains, cette villa de style Ferret-Capien entièrement rénovée bénéficie d’un emplacement privilégié au cœur du Cap Ferret. Implantée sur un terrain arboré de plus de 1 000 m², elle offre de beaux volumes, un séjour lumineux ouvrant sur deux terrasses, une piscine chauffée et cinq chambres, dont deux avec vue sur le Bassin. Un cabanon d’invités complète ce bien rare, à proximité immédiate des plages, commerces et du centre du village.

Prix : Nous consulter

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Villa des 44 Ha – Quartier des 44 Hectares au Cap Ferret

Située en lisière des 44 Hectares, cette villa de 205 m² allie volume et luminosité. Au rez-de-chaussée, un salon spacieux, une salle à manger et une cuisine moderne prolongée par une véranda ouverte sur une piscine à l’abri des regards, ainsi qu’une suite parentale avec salle de bain, dressing et toilettes. L’étage accueille quatre grandes chambres, chacune avec sa salle d’eau. Un sous-sol aménagé, deux cabanons indépendants et un cadre arboré viennent parfaire cette propriété rare au Cap Ferret.

Prix : 4 300 000€ - Honoraires : 5% charge acquéreur

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Villa La Conche – Quartier du Mimbeau au Cap Ferret

EXCLUSIVITÉ - En première ligne au Mimbeau, cette villa bénéficie d’un accès direct à la plage et d’une vue panoramique sur le Bassin et la Dune du Pyla. Les espaces de vie lumineux s’ouvrent sur une vaste terrasse en bois, prolongée par un jardin bordant l’eau. La villa comprend quatre suites, dont une master avec balcon vue mer, ainsi qu’une dépendance avec une suite supplémentaire. Un bien rare, idéalement situé à deux pas du centre du Cap Ferret et des cabanes ostréicoles.

Prix : 11 000 000€ - Honoraires : 4% charge acquéreur

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Villa Bellevue – Proche Mimbeau au Cap Ferret

À seulement 200 mètres du Mimbeau, cette villa en bois de 180 m² entièrement rénovée séduit par ses beaux volumes de vie : un vaste séjour avec poêle à bois, une salle à manger conviviale et une cuisine équipée avec îlot central. Côté nuit, cinq chambres, chacune avec salle d’eau, dont une suite parentale à l’étage avec vue sur la pinède, salle de bain et dressing. À l’extérieur, un jardin paysager et une piscine apportent calme et intimité au cœur du Cap Ferret.

Prix : 3 995 000€ - Honoraires : 2,44% charge acquéreur

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Parallèlement, le marché locatif suit la même trajectoire ascendante. La rentabilité annuelle d’un bien est significative :
- Une villa en bois de cinq chambres dans le centre du Ferret peut générer 150 000 € par an
- Une villa de même capacité en première ligne atteint 210 000 € de revenus locatifs annuels

Les nouvelles constructions, avec des surfaces très généreuses et des prestations poussées, vont encore faire monter les niveaux de loyer, sur un marché où la demande dépasse largement l’offre, et où les budgets n’ont souvent pas de limite.

• Le mot du directeur – Maxence Nourric, BARNES Cap Ferret

"Investir aujourd’hui au Cap Ferret, c’est entrer dans un marché en pleine mutation, porté par une clientèle ultra premium, internationale et extrêmement qualifiée. L’arrivée de nouveaux établissements haut de gamme va renforcer ce positionnement exclusif. Les zones rouges s’étendent, l’espace constructible diminue : l’offre ne fera que se raréfier. Ici, les acquéreurs disposent de budgets très élevés, souvent non soumis à la fiscalité française. On retrouve cette puissance financière à l’achat, bien sûr, mais aussi sur le segment locatif. Le Cap Ferret est en train de devenir l’un des marchés les plus sélectifs et convoités de la façade Atlantique."

Offre limitée, possibilités de construction restreintes et demande exponentielle : le Cap Ferret coche toutes les cases d’un investissement à fort potentiel. Un secteur qui ne connaît pas la crise, et qui, pour ne rien gâcher, offre un cadre de vie exceptionnel à ceux qui choisissent d’y passer leurs vacances.